Como Lidar com Danos no Imóvel de Locação Residencial

O Mercado de locação de imóveis para fins residenciais é muito aquecido e presente no dia a dia das pessoas, figuradas quando falamos do assunto em ‘Inquilinos’ e “Proprietários’.

Ocorre que com frequência é possível observar que se repetem os mesmos problemas para ambos os lados, problemas estes que poderiam ser evitados com planejamento adequado e colocação a realização de um bom contrato de locação, prevendo a forma como as partes tratarão os possíveis percalços na relação locatícia.

Infelizmente é muito comum que ao final da relação locatícia os Inquilinos deixem o imóvel em más condições de manutenção, sendo elas por exemplo: pintura por fazer, furos nas paredes, janelas quebradas, atitude essa que a lei do inquilinato busca repreender, conforme trecho da lei transcrito logo abaixo:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Como consequência deste tipo de comportamento – que se tornou um hábito no mercado – temos um grande transtorno para ambas as partes, sendo para o Locador, que precisará realizar os reparos no imóvel, e para o Ex-inquilino, que será cobrado pelos reparos (conforme preceitua o Código Civil, nos artigos 186 e 927) que ele mesmo poderia e deveria ter realizado dentro do período de locação, por valor mais em conta.

O Proprietário, ao receber o seu imóvel em mau estado de conservação vê seu investimento dar prejuízo, ao passo em que tem que arcar com reparos para então poder recolocar o imóvel no mercado e voltar a colher os frutos do imóvel, tendo que passar por desconforto financeiro ao ter que realizar reparos – o que tem sido cada vez mais custoso, não sendo difícil ter que utilizar quantia equivalente a um ano da locação do imóvel para arcar com os custos.

Temos então um cenário de duas situações:

1ª) Quando o proprietário tem condições de realizar os reparos;

2ª) Quando o proprietário não tem condições de realizar os reparos.

Na hipótese de o proprietário poder arcar com o custo dos reparos: ficará sem alugar o imóvel pelo tempo em que os reparos estiverem sendo feitos e, consequentemente sem receber a renda esperada.

Terá que conseguir tempo para gerir a obra – aqui fala-se em procurar profissionais, fazer orçamentos, comprar materiais necessários, se locomover por diversas vezes ao imóvel para que os orçamentos sejam feitos, bem como para acompanhar a execução dos serviços

Na hipótese em que o proprietário não tenha condições de realizar os reparos:

Novamente temos um cenário com duas hipóteses:

Opção A: o Proprietário coloca o imóvel no mercado novamente para locação no estado em que recebeu, no entanto ainda fica em má situação, pois poderá demorar mais para encontrar um novo inquilino e ainda poderá não conseguir o valor de locação que conseguiria se não fosse pelo descumprimento contratual do inquilino anterior.

Opção B: Deverá clamar por conseguir um inquilino que, ou aceite morar no imóvel na forma como está, ou que tenha condições de realizar os reparos e descontar dos aluguéis (mensalmente, ou que tenha período de carência).

Todo o exposto retrata a realidade das locações Residenciais, o que infelizmente corrobora para que as relações locatícias sejam pesadas, como se as duas partes fossem inimigas, e não precisa ser assim. Podemos aplicar o velho ditado que diz: “o combinado não sai caro”, e assim evitar que a relação locatícia seja algo que as pessoas temam em lidar com.

Após a introdução do texto, chegamos à pergunta que busca-se responder: como evitar isso e como lidar com a situação de o proprietário receber o imóvel em más condições?

Primeiramente, é necessário enfatizar a necessidade de documentar o estado do imóvel por meio de fotos e descrição detalhada, comumente chamada de “laudo de vistoria” e, ainda que as partes sejam atenciosas na elaboração do contrato de locação, conforme o previsto no inciso V do artigo 22 da Lei do Inquilinato, conforme transcrição posta logo abaixo:

Art. 22. O locador é obrigado a:

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

O Laudo deve ser assinado em todas as páginas pelo inquilino e o proprietário, devendo conter fotos e descrição de todo o imóvel, podendo ser detalhista ao ponto de mencionar até as plantas do jardim. Deve mencionar estado do teto, paredes, acabamentos, janelas, portas, tomadas, objetos acessórios como aquecedor de água, chuveiro, motor de portão da garagem, fechaduras, ou o que mais for possível descrever.

Este documento é de suma importância, pois ao final da locação é ele que servirá de base para que possam ser cobrados do inquilino os reparos no imóvel. O inquilino não deve ter o receio de assinar tal documento, pois ele também poderá usar do documento para que não seja cobrado por danos que não tenha causado.

Com a devida documentação do estado do imóvel, o Proprietário tem um excelente aliado a seu favor, pois agora ele consegue efetivamente pleitear em juízo, por meio do advogado de sua confiança o cumprimento do contrato, já que ele tem as devidas provas dos danos, bem como do outro lado, o Inquilino terá o mesmo documento para se esquivar de possível cobrança por reparos aos quais ele não tenha dado causa ao dano ou,

Temos também a situação de contratos incompletos, que não preveem a atribuição da manutenção ao imóvel, ou, dou outro lado, que preveem como responsabilização do inquilino sob a manutenção daquilo que deveria ficar às expensas do Locador.

Conforme o exposto, somos levados ao segundo instrumento de proteção: o contrato, que deve ser elaborado cuidadosamente, prevendo as responsabilidades de cada parte, sendo conveniente inclusive repetir o que diz a lei do inquilinato, cumprindo o dever de informar e garantir a efetivação do cumprimento daquilo que ele preceitua.

Mas Por que repetir o que a Lei já diz? Simples: para evitar surpresas! O texto de lei pode ter redação que dificulte a compreensão das partes, e por vezes o texto chega a ser vago, deixando margem para a interpretação e, conforme já dito, o combinado não sai caro.

Vejamos à título de ilustração o seguinte trecho da lei do inquilinato:

SEÇÃO VI

Das benfeitorias

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Será que o Inquilino sabe o que são benfeitorias voluptuárias? Não podemos esquecer que as pessoas muitas vezes se sentem desconfortáveis em fazer perguntas, questionar o contrato. No caso deste exemplo, uma benfeitoria voluptuária é aquela que pode ser considerada luxuosa, como por exemplo a instalação de um lustre caro, ou, a instalação de uma banheira de hidromassagem.

Nas situações usadas como exemplo, poderia o Inquilino realizar a retirada do lustre, tomando o cuidado de deixar como estava antes, com a luminária anterior, e, ainda que opte por deixar o Lustre não poderia o Inquilino cobrar do Proprietário pode deixá-lo no imóvel.

No caso da banheira de hidromassagem é um pouco diferente, pois, ressalvada a obrigação de pedir permissão para fazer tal modificação no imóvel, só poderá realizar a retirada da banheira se deixar o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, e neste caso estaríamos falando de uma nova reforma, que muito provavelmente não será viável ao Inquilino, que deverá arcar com tais custos e, nem para o Proprietário, que poderá receber o banheiro reformado, mas no entanto possivelmente não com o mesmo nível de acabamento que o cômodo tinha antes.

Nessa situação, poderia o inquilino pensar: “eu vou cobrar do proprietário pela banheira”, o que não seria possível se tal possibilidade não estiver constando no contrato, dado o texto do artigo 36, mencionado acima.

Por esse tipo de possibilidade de situação embaraçosa - em que uma parte de sinta lesada pela outra – é que se faz necessária a elaboração do contrato de locação de forma detalha e clara.

Um contrato rico em detalhes não precisa ser difícil de compreender e nem deve despertar receio entre as partes, pois é justamente ele que garantirá a relação saudável e descomplicada entre as partes.

Os dois documentos funcionam muito bem juntos – o contrato e o laudo de vistoria – e um depende do outro para que os prejuízos financeiros sejam devidamente atribuídos a quem deu causa.